Publié le 4 octobre 2026, mis à jour le 23 octobre 2026. La réponse courte : à Nice, toute personne qui loue un meublé de tourisme doit le déclarer avant la première location et obtenir un numéro d’enregistrement, que le logement soit sa résidence principale ou une résidence secondaire, qu’il soit classé ou non. Le numéro se demande en ligne, sur le portail de la taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d’Azur, et il doit figurer sur chaque annonce. Cette note reprend, pour Nice seulement, ce que nous avons vérifié le 3 octobre 2026 dans notre guide des règles 2026, commune par commune. Elle ne remplace ni la mairie, ni la Métropole, ni un conseil juridique : la conformité du bien reste celle du propriétaire.
Qui doit demander un numéro d’enregistrement à Nice ?
Tous ceux qui louent un meublé de tourisme. La définition est celle du code du tourisme (article L. 324-1-1, I) : un logement meublé loué à une clientèle de passage, à la nuit, à la semaine ou au mois, qui n’y élit pas domicile. Un même locataire ne peut pas y rester plus de 90 jours consécutifs, durée maximale d’une location saisonnière (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1-1). Un appartement proposé sur Airbnb ou sur Booking pour de courts séjours entre dans cette définition.
La règle ne fait pas d’exception : tout meublé de tourisme, classé ou non, résidence principale comprise, doit être déclaré à la commune avant la première location. La loi du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », a généralisé la déclaration avec numéro d’enregistrement à toute la France, au plus tard le 20 mai 2026. Le propriétaire qui ne loue que quelques semaines par an le logement où il vit est donc concerné, au même titre que celui qui loue une résidence secondaire toute la saison.
Résidence principale ou résidence secondaire : qu’est-ce que cela change ?
Pour le numéro, rien : il est demandé dans les deux cas. Ce qui change, c’est tout ce qui l’entoure.
La résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. À Nice, elle peut être louée en meublé de tourisme 120 jours par an au plus depuis le 1er septembre 2026, sans autorisation de changement d’usage. C’est la règle nationale, de 120 jours par année civile : la loi de 2024 permet aux communes de l’abaisser jusqu’à 90 jours, et Nice l’avait fait du 1er janvier au 31 août 2026 (délibération n° 1.6 du conseil municipal du 23 mai 2025), avant de revenir à 120 jours par la délibération n° 5.2 du 19 juin 2026. Le décompte de l’année 2026 se vérifie auprès de la Ville.
La résidence secondaire demande, en plus du numéro, une autorisation temporaire de changement d’usage, délivrée par la Métropole. Il y en a une seule par propriétaire et par foyer fiscal ; elle est valable cinq ans, non renouvelable et non transférable à un autre bien. Au-delà, il faut compenser ou passer en « location mixte ». Le dossier exige un diagnostic de performance énergétique de moins de dix ans, réalisé après le 30 juin 2021, de classe A à E (A à D à partir de 2034).
Un point prête souvent à confusion : le numéro d’enregistrement et l’autorisation de changement d’usage sont deux choses distinctes. Avoir l’un ne dispense pas de l’autre.
Comment se fait la démarche ?
À Nice, le numéro d’enregistrement s’obtient sur le portail de la taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d’Azur, qui gère sur un même portail la taxe de séjour et les numéros d’enregistrement de ses communes : taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/metropole-nca, rubrique « Mes hébergements », puis « Créer un numéro ». Le même portail sert aux trois déclarations annuelles de taxe de séjour.
Le numéro compte 13 caractères. Il se reporte sur chaque annonce, sur chaque plateforme ; les plateformes retirent les annonces qui n’en ont pas.
Pour une résidence secondaire, l’autorisation de changement d’usage se demande auprès de la Métropole, dont la page « démarches pour les particuliers » est notre source pour ce qui précède. Nous ne détaillons pas ici les pièces à fournir ni les étapes du dossier : c’est la Métropole qui fait foi, et c’est à elle qu’il faut poser la question.
Si le logement est en copropriété, deux précautions s’ajoutent. Lisez le règlement avant tout, car une clause d’« habitation bourgeoise » ou l’interdiction de toute activité commerciale peut fermer la porte. Et le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic ; le sujet est alors inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée suivante.
Qu’est-ce qui change en 2026 ?
Beaucoup de choses en une seule année, ce qui explique les questions que nous recevons.
- Le plafond de la résidence principale est passé à 90 jours par an à Nice le 1er janvier 2026, puis il est revenu à 120 jours le 1er septembre 2026 (délibération n° 5.2 du 19 juin 2026).
- La déclaration avec numéro d’enregistrement est généralisée à toute la France, au plus tard le 20 mai 2026. L’amende pour défaut de déclaration, de 5 000 € au plus avant mai 2026, peut désormais atteindre 10 000 €.
- Un téléservice national doit à terme délivrer le numéro ; il est annoncé, selon les communes, pour le dernier trimestre 2026. En attendant, chaque commune garde sa propre procédure, et les numéros déjà délivrés restent valables.
- Le règlement 2026 du changement d’usage (délibération n° 2.1 du 22 juin 2026) place quatre secteurs de Nice sous quota : Vieux-Nice, Riquier – Port – Mont Boron, Centre-Ville et Ouest. Il prévoit 691 autorisations pour 2026, et le dépôt des premières demandes n’est possible que du 1er septembre au 31 décembre 2026.
Pour un propriétaire de résidence secondaire dans l’un de ces quatre secteurs, le calendrier compte donc autant que le dossier.
Que risque-t-on sans numéro, ou au-delà du plafond ?
Les sanctions sont fixées par les textes nationaux. Ce sont des montants maximaux.
| Manquement | Sanction |
|---|---|
| Pas de déclaration avec enregistrement | Amende administrative jusqu’à 10 000 € (5 000 € avant mai 2026) |
| Fausse déclaration ou faux numéro d’enregistrement | Amende administrative jusqu’à 20 000 € |
| Résidence principale louée au-delà du plafond (120 ou 90 jours) | Amende civile jusqu’à 15 000 € |
| Changement d’usage sans autorisation | Amende civile jusqu’à 100 000 € par logement, et astreinte jusqu’à 1 000 € par jour et par m² tant que dure l’infraction |
La conséquence la plus immédiate est plus simple : sans numéro, l’annonce est retirée par la plateforme.
Où vérifier avant de mettre le bien en ligne ?
Les délibérations évoluent, et un article daté ne vaut que pour sa date. Avant toute mise en location, vérifiez la règle à la source : auprès de la mairie de Nice ou de la Métropole Nice Côte d’Azur, sur la page de la Métropole consacrée aux meublés touristiques, et sur la fiche « Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme) » de Service-public.fr pour le cadre national. Les liens sont ci-dessous.
De notre côté, avant la mise en ligne d’un bien, nous vérifions avec vous quatre points — le règlement de copropriété, la déclaration et le numéro, le plafond de jours ou le changement d’usage, le DPE — et nous vous indiquons les interlocuteurs. Nous reportons le numéro d’enregistrement sur chaque annonce et nous tenons le calendrier de façon à respecter le plafond d’une résidence principale. Nous ne déposons pas les demandes de changement d’usage à votre place et nous ne donnons pas de conseil juridique ou fiscal.
Pour les autres communes, de Villeneuve-Loubet à Cannes, les règles ne sont pas les mêmes : elles sont détaillées, avec leurs sources, dans le guide des règles 2026.
Sources
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (Légifrance).
- Service-public.fr, « Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme) », fiche vérifiée le 21 mai 2026.
- Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère chargé du Logement, septembre 2025.
- Métropole Nice Côte d’Azur : logements en meublés touristiques, règlement 2026 et délibération du 19 juin 2026 (plafond de 120 jours) ; démarches pour les particuliers ; portail de la taxe de séjour.
Pour aller plus loin : les règles 2026, commune par commune · conciergerie Airbnb à Nice · ce que votre bien peut rapporter.
Cette note décrit l’état des règles tel que nous l’avons vérifié le 3 octobre 2026, et le 23 octobre 2026 pour le plafond de la résidence principale, sur les sources citées. Elle ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; les délibérations évoluent, et chaque bien est à vérifier auprès de la mairie de Nice ou de la Métropole avant toute mise en location.