Location saisonnière sur la Côte d’Azur : les règles 2026, commune par commune

Vérifié le 3 octobre 2026, mis à jour le 23 octobre 2026 pour Nice, les impôts, le DPE, la copropriété et la taxe de séjour, et le 24 octobre 2026 pour les sept communes qui manquaient, le téléservice national, les obligations des intermédiaires, les cotisations sociales et les propriétaires qui vivent à l’étranger. Les règles de la location de courte durée ont beaucoup bougé depuis la loi du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », et chaque commune de la Côte d’Azur s’en est saisie à sa façon. Cette note rassemble ce que nous vérifions avant de mettre un bien en ligne, avec les textes et les pages officielles qui le disent. Elle ne remplace ni la mairie ni un conseil juridique : les démarches restent celles du propriétaire, mais la loi impose aussi des obligations à l’intermédiaire qu’est une conciergerie, que nous détaillons plus bas. Voir aussi nos questions fréquentes.

Ce qui est vrai partout en France depuis la loi du 19 novembre 2024

Un meublé de tourisme, c’est un logement meublé loué à une clientèle de passage, à la nuit, à la semaine ou au mois, qui n’y élit pas domicile. C’est cette définition (code du tourisme, article L. 324-1-1, I) qui déclenche tout le reste. Un même locataire ne peut pas y rester plus de 90 jours consécutifs, durée maximale d’une location saisonnière (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1-1).

La déclaration et le numéro d’enregistrement. Un meublé de tourisme, classé ou non, qui n’est pas votre résidence principale doit être déclaré à la commune avant la première location ; la résidence principale doit l’être aussi dans les communes qui ont mis en place le numéro d’enregistrement. La loi du 19 novembre 2024 généralise la déclaration avec numéro d’enregistrement à toute la France, auprès d’un téléservice national, au plus tard le 20 mai 2026 (code du tourisme, article L. 324-1-1, III). Au 24 octobre 2026, ce téléservice n’est pas encore ouvert : l’État annonce sa mise en service pour le quatrième trimestre 2026, sans date précise publiée. D’ici là, chaque commune garde sa propre procédure, et les numéros qu’elle a délivrés restent valables. À l’ouverture, « tous les loueurs, sans exception » devront demander un numéro au téléservice national : ceux qui ont déjà un numéro communal disposeront d’« un délai de plusieurs mois » pour le renouveler, après quoi les anciens numéros ne seront plus valables (Direction générale des entreprises). Le nouveau numéro commencera par FRA et le code INSEE de la commune ; son format définitif n’est pas encore arrêté. Le numéro doit figurer sur chaque annonce, et les plateformes retirent les annonces qui n’en ont pas.

La résidence principale : 120 jours, ou 90. Un logement que vous occupez au moins huit mois par an peut être loué en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage, dans la limite de 120 jours par année civile. Depuis la loi de 2024, la commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par délibération motivée ; Villeneuve-Loubet l’a fait, et Antibes selon les professionnels locaux (à confirmer en mairie). Nice l’avait fait au 1^er janvier 2026, puis est revenue à 120 jours le 1^er septembre 2026 (voir plus bas).

La résidence secondaire : le changement d’usage. Dans les communes qui l’ont instauré, louer en meublé de tourisme un logement qui n’est pas votre résidence principale demande une autorisation de changement d’usage (code de la construction et de l’habitation, article L. 631-7). Elle est le plus souvent temporaire, personnelle, et parfois conditionnée à une compensation, c’est-à-dire la transformation d’un local commercial en logement, ou à un quota annuel. Depuis la loi de 2024, un logement classé F ou G au DPE ne peut plus obtenir cette autorisation.

Le DPE. Un meublé de tourisme soumis à changement d’usage doit présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A à E ; à compter du 1^er janvier 2034, la classe D sera exigée des meublés de tourisme, comme pour un logement décent, sauf quand le meublé est la résidence principale du loueur (code du tourisme, article L. 324-2-2). Un bien classé F ou G a donc quelques saisons devant lui pour faire les travaux.

La copropriété. Lisez le règlement avant tout : une clause d’« habitation bourgeoise » ou l’interdiction de toute activité commerciale peut fermer la porte. Depuis le 21 novembre 2024, les règlements nouveaux doivent dire explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou non, et une assemblée générale peut interdire la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas une résidence principale, à la majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix), dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale (loi du 10 juillet 1965, article 26, d). Le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, et le sujet est inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée suivante.

La taxe de séjour. Elle est due par le voyageur et reversée à la commune ou à l’intercommunalité. Airbnb, Booking et les autres plateformes qui encaissent le paiement la collectent et la reversent pour les loueurs non professionnels ; pour les autres canaux, c’est au loueur de la collecter et de la déclarer sur le portail de sa commune. Même quand la plateforme collecte, une déclaration peut rester due selon la commune : dans la Métropole Nice Côte d’Azur, la télédéclaration des réservations est obligatoire pour tous les loueurs tous les quatre mois, réservations Airbnb ou Booking comprises, et même sans location ; à Villeneuve-Loubet, la plateforme qui perçoit la taxe déclare elle-même ses nuitées, et le loueur déclare chaque mois celles qu’il vend en direct. Les tarifs dépendent du classement du meublé, et le non-classé paie un pourcentage du prix de la nuit, plafonné.

Les impôts. Les revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les revenus perçus en 2025, le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, et jusqu’à 77 700 € avec un abattement de 50 % pour un meublé classé (1 à 5 étoiles, classement valable cinq ans). Pour les revenus perçus en 2026, déclarés en 2027, le seuil du meublé classé passe à 83 600 €, celui du non-classé reste à 15 000 €. Au-delà, ou sur option, le régime réel. Les cotisations sociales. Quand les recettes de location meublée de l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € par an, la location d’un meublé de tourisme est soumise à des cotisations sociales, et il faut s’enregistrer au guichet unique des formalités des entreprises (code de la sécurité sociale, article L. 611-1, 6°, qui renvoie au seuil de l’article 155 du code général des impôts ; fiche F34102 de service-public.fr). Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement, prévoit de limiter l’amortissement que déduisent les loueurs en meublé au régime réel ; rien n’est voté au 24 octobre 2026, et nous mettrons ce paragraphe à jour après le vote. Nous ne faisons pas de conseil fiscal ; votre expert-comptable, oui.

Et aussi : un détecteur de fumée, une assurance qui couvre la location de courte durée, un contrat de location avec descriptif, et une annonce qui dit la vérité sur le bien.

Les sanctions prévues par la loi

Commune par commune, de Nice à Cannes

Le tableau résume ce que nous avons vérifié ; le détail et les liens suivent. « Métropole » désigne la Métropole Nice Côte d’Azur, qui gère la taxe de séjour et les numéros d’enregistrement de ses communes sur un même portail.

Villeneuve-Loubet

Notre commune, et l’une des plus claires. La déclaration se fait en ligne sur declaloc.fr ; elle délivre un numéro d’enregistrement à 13 caractères commençant par 06161, à reporter sur toutes les annonces. Pour une résidence secondaire, le changement d’usage est obligatoire dès le premier jour de location, et se demande sur le même téléservice ; pour une résidence principale, la commune a abaissé le plafond à 90 jours par an depuis sa délibération du 20 mars 2025, au-delà desquels le changement d’usage s’impose aussi. La taxe de séjour se déclare chaque mois et se paie chaque trimestre sur villeneuveloubet.taxesejour.fr ; le service de la mairie répond au 06 69 31 47 61. Le classement en meublé de tourisme, volontaire, y est encouragé. Source : fiche « Réglementation d’un meublé de tourisme » de l’office de tourisme (mise à jour du 7 mai 2025) et portail de la commune.

Cagnes-sur-Mer et Saint-Laurent-du-Var

Les deux communes appartiennent à la Métropole Nice Côte d’Azur. La déclaration du meublé et le numéro d’enregistrement passent par le portail métropolitain de la taxe de séjour, taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/metropole-nca (rubrique « Mes hébergements », puis « Créer un numéro »), qui sert aussi aux trois déclarations annuelles de taxe de séjour. Le règlement métropolitain de changement d’usage s’applique « sur la totalité du territoire de la ville de Nice » : au 3 octobre 2026, nous n’avons trouvé ni règlement de changement d’usage ni plafond abaissé pour Cagnes-sur-Mer et Saint-Laurent-du-Var, où la règle nationale des 120 jours s’applique donc aux résidences principales. Les délibérations peuvent changer : nous le vérifions à chaque étude de bien.

Nice

La commune la plus encadrée de la côte. La résidence principale peut être louée 120 jours par an au plus depuis le 1^er septembre 2026, sans changement d’usage : la délibération n° 5.2 du conseil municipal du 19 juin 2026 a relevé le plafond, abaissé à 90 jours du 1^er janvier au 31 août 2026 (délibération n° 1.6 du 23 mai 2025). Le décompte de l’année 2026 se vérifie auprès de la Ville. Pour une résidence secondaire, il faut une autorisation temporaire de changement d’usage, délivrée par la Métropole : une seule par propriétaire et par foyer fiscal, valable cinq ans, non renouvelable et non transférable à un autre bien ; au-delà, il faut compenser ou passer en « location mixte ». Le dossier exige un DPE de moins de dix ans, réalisé après le 30 juin 2021, de classe A à E (A à D à partir de 2034). Depuis le règlement 2026 (délibération n° 2.1 du 22 juin 2026), quatre secteurs sont sous quota — Vieux-Nice, Riquier – Port – Mont Boron, Centre-Ville et Ouest — avec 691 autorisations pour 2026 et un dépôt des premières demandes possible du 1^er septembre au 31 décembre 2026 seulement. Le numéro d’enregistrement, distinct de l’autorisation, s’obtient sur le portail métropolitain (pas à pas dans notre note sur le numéro d’enregistrement à Nice). Sources : Métropole Nice Côte d’Azur, démarches pour les particuliers et délibération du 19 juin 2026.

Antibes Juan-les-Pins

La déclaration se fait sur le portail de la taxe de séjour de la Ville, taxe.3douest.com/antibes.php : un compte, le formulaire Cerfa 14004 pré-rempli, puis un récépissé par courriel après validation par les services (page officielle). Pour le reste, la Ville ne publie pas ses règles en ligne : d’après les professionnels locaux, la résidence principale y est limitée à 90 jours par an depuis le 1^er juillet 2025, et une résidence secondaire demande une autorisation temporaire de changement d’usage, personnelle, avec compensation à partir du deuxième logement. Nous présentons ces deux points comme à confirmer auprès de la mairie avant tout dossier, et nous le faisons pour chaque bien que l’on nous confie à Antibes.

Vallauris Golfe-Juan

Pas de portail dédié trouvé au 3 octobre 2026 : la déclaration se fait auprès de la mairie, avec le formulaire Cerfa 14004, qui donne un récépissé ; le numéro d’enregistrement deviendra obligatoire partout à l’ouverture du téléservice national. La règle nationale des 120 jours s’applique aux résidences principales, et nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage pour les résidences secondaires. La taxe de séjour se règle selon les modalités de la commune, membre de la communauté d’agglomération Sophia Antipolis. À vérifier en mairie, surtout pour Golfe-Juan où l’offre est dense.

Cannes

« Toutes les personnes louant un meublé de tourisme, à titre professionnel ou non professionnel, ont l’obligation de déclarer cet hébergement » et d’obtenir « une référence à 13 chiffres, unique pour chaque hébergement », en ligne sur le portail de la Ville ou par Cerfa auprès de la Direction des finances ; le numéro doit figurer dans chaque annonce, et les plateformes retirent les annonces qui n’en ont pas depuis 2018. Les résidences principales ne peuvent pas être louées plus de 120 jours par an. Pour une résidence secondaire, Cannes applique l’autorisation de changement d’usage, avec une compensation exigée dans les secteurs les plus tendus et des quotas annoncés pour 2026 ; la page officielle de déclaration ne détaille pas ces conditions, qui sont à confirmer auprès de la Direction de l’urbanisme. Source : Ville de Cannes, déclaration d’un meublé de tourisme.

Le Cannet

La Ville propose une télédéclaration gratuite, ouverte en permanence, qui délivre immédiatement le numéro de déclaration : lecannet.taxesejour.fr, qui sert aussi à la taxe de séjour. Pour une résidence secondaire, le portail renvoie vers la mairie pour toute demande de changement d’usage. La règle nationale des 120 jours s’applique aux résidences principales, sauf délibération contraire.

Mandelieu-la-Napoule

La déclaration se fait en ligne sur le portail de la Ville, taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/mandelieu, qui délivre « un numéro d’enregistrement à 13 caractères ». La page officielle fixe à « 120 jours par an » la location d’une résidence principale. La Ville a mis en place l’autorisation préalable de changement d’usage par une délibération du 10 juillet 2020 : elle est exigée « dès la première nuitée pour les résidences secondaires », et, pour une résidence principale, à partir du 121^e jour, dans les seuls cas de force majeure (obligation professionnelle, raison de santé). Le formulaire de demande est en ligne. La taxe de séjour se déclare et se reverse chaque trimestre, avant le 20 du mois suivant. Sources : Ville de Mandelieu-la-Napoule, déclaration des meublés de tourisme, changement d’usage et taxe de séjour, consultées le 24 octobre 2026.

Mougins

Mougins n’applique pas, à ce jour, la procédure du numéro d’enregistrement : son portail indique que « le numéro d’enregistrement ne s’applique actuellement pas aux meublés de tourisme dans votre commune ». La déclaration se fait en mairie avec le formulaire Cerfa 14004, ou en ligne sur mougins.taxesejour.fr, et donne un récépissé. Plafond de la résidence principale et changement d’usage, non vérifié au 24/10/2026 : se renseigner en mairie ; nous n’avons trouvé ni délibération qui abaisse le plafond de 120 jours, ni règlement de changement d’usage. La taxe de séjour se déclare chaque mois, avant le 15, sur le même portail. Source : portail de la taxe de séjour de Mougins, consulté le 24 octobre 2026.

Valbonne Sophia Antipolis

La déclaration se fait auprès de la mairie, avec le formulaire Cerfa 14004, proposé prérempli sur le portail de la taxe de séjour, taxe.3douest.com/valbonnesophiaantipolis.php : elle donne un récépissé, et nous n’avons pas trouvé de procédure de numéro d’enregistrement propre à la commune. Valbonne a adopté le 19 juin 2025 un règlement d’autorisation préalable de changement d’usage : l’autorisation est temporaire, personnelle et incessible, valable un an et renouvelable cinq fois. Son formulaire précise qu’une résidence principale en est dispensée « si la durée de location n’excède pas 90 jours par an ». Le périmètre où l’autorisation s’applique est à confirmer en mairie. La taxe de séjour se déclare et se reverse chaque trimestre. Sources : Ville de Valbonne Sophia Antipolis, réglementation et déclaration des meublés de tourisme et formulaire de demande de changement d’usage, consultés le 24 octobre 2026.

Biot

La déclaration se fait en ligne sur le portail DéclaLoc de la commune, biot.taxesejour.fr, qui attribue « un numéro d’enregistrement à 13 caractères à faire apparaître sur toutes vos offres de location ». Plafond de la résidence principale et changement d’usage, non vérifié au 24/10/2026 : se renseigner en mairie ; nous n’avons trouvé ni délibération qui abaisse le plafond de 120 jours, ni règlement de changement d’usage, et le portail renvoie vers la mairie pour toute demande de changement d’usage. La taxe de séjour se déclare chaque mois, avant le 15. Source : portail de la taxe de séjour de Biot, consulté le 24 octobre 2026.

La Colle-sur-Loup

La Colle-sur-Loup appartient à la communauté d’agglomération Sophia Antipolis, pas à la Métropole. La mairie propose une télédéclaration, lacollesurloup.taxesejour.fr, pour « recevoir immédiatement votre numéro de déclaration ». Plafond de la résidence principale et changement d’usage, non vérifié au 24/10/2026 : se renseigner en mairie ; pour un changement d’usage (hors résidence principale), le portail invite lui-même à se renseigner auprès de la mairie. La taxe de séjour se déclare chaque mois, avant le 15. Source : portail de la taxe de séjour de La Colle-sur-Loup, consulté le 24 octobre 2026.

Saint-Paul-de-Vence

Saint-Paul-de-Vence appartient, elle aussi, à la communauté d’agglomération Sophia Antipolis. La déclaration se fait en ligne sur le portail DéclaLoc de la commune, stpauldevence.taxesejour.fr, qui attribue un numéro d’enregistrement à 13 caractères, à reporter sur les annonces. Plafond de la résidence principale et changement d’usage, non vérifié au 24/10/2026 : se renseigner en mairie ; nous n’avons trouvé ni délibération qui abaisse le plafond de 120 jours, ni règlement de changement d’usage. La taxe de séjour se déclare chaque mois, avant le 15. Source : portail de la taxe de séjour de Saint-Paul-de-Vence, consulté le 24 octobre 2026.

Vence

Vence fait partie de la Métropole Nice Côte d’Azur : la déclaration du meublé et la taxe de séjour passent par le portail métropolitain, taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/metropole-nca, avec une télédéclaration tous les quatre mois. Ce portail ne mentionne d’autorisation préalable de changement d’usage que pour Nice et Villefranche-sur-Mer : pas pour Vence, au 24 octobre 2026. Plafond de la résidence principale et délivrance d’un numéro d’enregistrement à Vence, non vérifié au 24/10/2026 : se renseigner en mairie. Source : portail de la taxe de séjour de la Métropole, consulté le 24 octobre 2026.

Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas

Avant la mise en ligne, nous vérifions avec vous ces quatre points — le règlement de copropriété, la déclaration et le numéro, le plafond de jours ou le changement d’usage, le DPE — et nous vous indiquons les interlocuteurs. Nous reportons le numéro d’enregistrement sur chaque annonce, la taxe de séjour est collectée et reversée par Airbnb lui-même, et, pour les autres plateformes, votre relevé mensuel en indique le montant, à reverser à la commune, et nous tenons le calendrier de façon à respecter le plafond d’une résidence principale. À l’ouverture du téléservice national, nous reporterons le nouveau numéro sur chaque annonce. Nous ne déposons pas les demandes de changement d’usage à votre place et nous ne donnons pas de conseil juridique ou fiscal. Les démarches sont les vôtres ; la loi nous oblige aussi à vous informer de vos obligations et à vous demander, avant toute mise en ligne, une déclaration sur l’honneur qui indique si le logement est votre résidence principale et donne son numéro de déclaration (code du tourisme, article L. 324-2-1). C’est aussi la quatrième des quatre choses que nous regardons avant de signer.

Sources

• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (Légifrance).
• Service-public.fr, « Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme) », fiche vérifiée le 21 mai 2026.
• Direction générale des entreprises, « L’API meublés, guichet unique de centralisation », mise à jour du 23 juillet 2026 (téléservice national, renouvellement des numéros communaux).
• Service-public.fr, fiche F32744 (seuils du micro-BIC, revenus 2025 et 2026), vérifiée le 15 avril 2026, et fiche F34102 (cotisations sociales au-delà de 23 000 €), vérifiée le 20 février 2026.
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère chargé du Logement, septembre 2025.
• Service-public.fr, « Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 », actualité du 27 juillet 2026 (seuils du micro-BIC, revenus 2025 et 2026).
• Textes cités : code du tourisme, article L. 324-2-2 (DPE à partir de 2034) ; loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1-1 (90 jours consécutifs) ; Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 (copropriété, article 26 de la loi du 10 juillet 1965) ; Direction générale des entreprises, « Les meublés de tourisme » ; code du tourisme, article L. 324-1-1 (téléservice national) et article L. 324-2-1 (intermédiaires) ; code de la construction et de l’habitation, article L. 651-2-1 (concours à un changement d’usage) ; code de la sécurité sociale, article L. 611-1 et code général des impôts, article 155 (seuil de 23 000 €) ; Assemblée nationale, examen du projet de loi de finances pour 2027.
• Propriétaires non résidents : pages « international-particulier » d’impots.gouv.fr, citées dans l’encadré.
• Métropole Nice Côte d’Azur : logements en meublés touristiques, règlement 2026 et délibération du 19 juin 2026 (plafond de 120 jours) ; portail de la taxe de séjour.
• Villeneuve-Loubet : portail de la commune et fiche de l’office de tourisme du 7 mai 2025.
• Antibes Juan-les-Pins : déclarez vos meublés.
• Cannes : déclaration d’un meublé de tourisme et portail de la taxe de séjour.
• Le Cannet : portail de la commune.
• Mandelieu-la-Napoule, Mougins, Valbonne Sophia Antipolis, Biot, La Colle-sur-Loup, Saint-Paul-de-Vence et Vence : pages officielles et portails citées dans leur section, consultés le 24 octobre 2026.

Pour aller plus loin : les communes où nous travaillons · ce que votre bien peut rapporter · préparer une résidence avant la saison.