Location saisonnière ou location à l’année : que choisir sur la Côte d’Azur ?

Relevé du 2 octobre 2026. Il n’y a pas de réponse unique. Sur la Côte d’Azur, un bien loué à la nuit rapporte en général plus qu’un bail à l’année quand il tourne normalement, et moins quand il démarre mal. Il demande aussi plus de travail, il s’use autrement, et ses revenus arrivent surtout l’été. La location à l’année rapporte moins, mais régulièrement, et vous n’avez plus l’usage du bien. Le bon choix dépend de trois choses : ce que vous attendez du bien, ce que la commune autorise, et l’endroit où il se trouve. Les chiffres qui suivent sortent de notre simulateur ; ce sont des fourchettes, pas une promesse.

Laquelle des deux rapporte le plus ?

Prenons un deux-pièces de 40 m² dans cinq communes. Le simulateur donne trois niveaux pour le saisonnier : prudent (une première saison, peu d’avis), réaliste (le milieu des biens comparables) et haut du marché (un bien très bien noté et très demandé). Il estime aussi, pour la même commune, ce que rapporterait une location meublée à l’année.

Dans les cinq communes, le scénario réaliste dépasse la location à l’année : de 1,3 fois à Villeneuve-Loubet à 1,6 fois à Nice. Dans les cinq aussi, le scénario prudent passe en dessous. C’est le premier enseignement : le saisonnier ne gagne pas à tous les coups, il gagne quand le bien est bien tenu, bien présenté et bien noté. À Cannes, l’écart entre les trois niveaux est le plus large : le scénario réaliste y compte 164 nuits louées dans l’année, à 146 € en moyenne, quand Nice en compte 266 à 97 €.

Comment ces deux chiffres sont-ils calculés ?

Voici l’exemple de Villeneuve-Loubet. En saisonnier, le scénario réaliste compte 243 nuits louées à 85 € en moyenne, soit environ 20 630 € de revenus locatifs. Le simulateur retire les frais des plateformes, comptés à 18,8 % et prélevés aussi sur les frais de ménage (95 € par séjour, payés par les voyageurs) : environ 4 750 €. Puis notre commission de 20 % TTC : environ 3 180 €. Il reste 12 700 €.

À l’année, le simulateur part du loyer d’annonce de 2025 publié par l’État pour la commune : 23,10 € par m² pour un petit logement. Il retire 13 % de charges, ajoute 10 % pour le meublé, ce qui donne environ 880 € par mois pour 40 m², puis compte 5 % de vacance : 10 100 € par an.

Aucun des deux chiffres n’est ce qui vous reste à la fin. Les impôts et l’assurance ne sont déduits ni d’un côté ni de l’autre. En saisonnier, l’électricité, l’eau et internet restent à votre charge, ainsi que les réparations ; à l’année, le locataire paie ses consommations. Et si vous confiez la location à l’année à une agence, ses honoraires ne sont pas comptés non plus.

Les revenus arrivent-ils régulièrement ?

Non, et c’est la vraie différence. Dans le même exemple, le net du saisonnier va d’environ 580 € en janvier à 1 780 € en juillet. Les quatre mois de juin à septembre font 47 % des revenus de l’année. La location à l’année, elle, donne l’équivalent de 840 € chaque mois, vacance comprise. De novembre à mars, cinq mois de suite, le saisonnier réaliste rapporte moins que ce loyer ; il se rattrape d’avril à octobre.

Si vous remboursez un crédit avec le bien, regardez donc les mois creux autant que le total. Et gardez en tête que le calcul de la location à l’année ne compte qu’une vacance de 5 % : un loyer impayé n’y figure pas.

Voulez-vous profiter du bien vous-même ?

C’est souvent ce qui décide. En saisonnier, vous bloquez vos dates et le reste du calendrier est loué. Ces semaines ont un coût, que le simulateur déduit, et il n’est pas le même en août qu’en novembre : juillet et août font à eux seuls 27 % des revenus de l’année. À l’année, le logement est le domicile du locataire : vous n’y séjournez plus, et le reprendre suppose de respecter le bail.

Combien de travail, et quelle usure ?

Un bien loué à la nuit demande une présence continue : annonces, prix à tenir, messages, arrivées et départs, ménage et linge entre chaque séjour, incidents à traiter. Vous pouvez le faire vous-même, si vous habitez près et si vous avez le temps. Vous pouvez le confier : chez nous, c’est 20 % TTC des revenus locatifs, déjà déduits dans les chiffres ci-dessus, avec une mise en place offerte, et le ménage comme le linge payés par les voyageurs. Le détail est sur la page tarifs.

L’usure n’est pas la même. En saisonnier, les passages sont nombreux, mais le logement est nettoyé et contrôlé entre chaque séjour : ce qui s’abîme se voit vite. Il faut un mobilier et un linge qui tiennent, et un budget pour les remplacer. À l’année, un seul occupant, peu d’interventions, et un état des lieux à la sortie : on découvre l’état du bien plus tard.

La commune vous laisse-t-elle le choix ?

Pas toujours, et c’est à vérifier avant tout calcul. D’après notre guide des règles 2026, une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par année civile, et Villeneuve-Loubet et Antibes ont abaissé ce plafond à 90 jours (pour Antibes, le guide demande de le confirmer en mairie) ; Nice, qui l’avait fait au 1^er janvier 2026, est revenue à 120 jours le 1^er septembre 2026. Pour une résidence secondaire, les communes qui l’ont instauré demandent une autorisation de changement d’usage ; à Villeneuve-Loubet, elle est obligatoire dès le premier jour de location. Le règlement de copropriété peut aussi fermer la porte.

Les chiffres du tableau supposent un bien loué toute l’année : avec un plafond de jours, ils ne sont pas atteignables. Le bail d’une location à l’année a ses propres règles, et la fiscalité de chaque formule se regarde à part. Tout cela se vérifie en mairie, avec un professionnel de la location et avec un comptable : nous ne donnons pas de conseil juridique ou fiscal. Le point de départ : les règles 2026, commune par commune.

Alors, que choisir ?

La location saisonnière se défend si vous voulez garder l’usage du bien, s’il est bien placé pour des vacanciers, si la commune et la copropriété l’autorisent, et si des revenus inégaux d’un mois à l’autre ne vous gênent pas. La location à l’année se défend si vous n’y séjournez jamais, si vous avez besoin du même montant chaque mois, si le bien est loin de la mer, ou si les règles limitent la courte durée. Nous le disons aux propriétaires quand c’est le cas : un bien qui serait mieux loué à l’année n’a rien à gagner à passer par nous.

Pour votre bien, le simulateur donne les deux chiffres à partir de votre adresse, en une minute. L’étude de bien, gratuite, les reprend sur place. Ce que nous regardons avant de nous engager est sur la page propriétaires.

Pour aller plus loin : combien rapporte un studio à Antibes · estimer vos revenus · Antibes et Juan-les-Pins, quartier par quartier.