Combien rapporte un Airbnb à Nice ?

La réponse courte. Un deux-pièces (T2) loué toute l’année sur Airbnb et les autres plateformes, au repère général de Nice, laisse à son propriétaire environ 16 200 € nets par an dans le scénario réaliste, soit 1 350 € par mois en moyenne. Le scénario prudent donne 9 500 €, le haut du marché 21 000 €. Près de la mer, à Masséna ou au Carré d’Or, le même T2 monte autour de 21 500 € dans le scénario réaliste. Ces montants s’entendent après les frais des plateformes et notre commission de 20 % TTC, le ménage étant payé par les voyageurs, mais avant l’électricité, l’eau, internet, l’assurance, les impôts et les cotisations sociales éventuelles. Ce sont des estimations indicatives, calculées avec les données et les formules de notre simulateur, pas une promesse de revenus.

Combien rapporte un appartement à Nice, du studio au T4 ?

Le simulateur place chaque bien entre trois niveaux. Le prudent (« pessimiste » dans le simulateur) correspond à une première saison avec peu d’avis : un quart des biens comparables se louent moins cher. Le réaliste correspond au milieu des biens comparables, loué toute l’année avec des prix ajustés chaque jour. Le haut du marché (« optimiste ») est celui d’un appartement très bien noté, au prix du quart le plus cher. Voici les trois niveaux au repère général de Nice, à un peu plus de 2 km de la mer, non loin de Libération, pour la surface habituelle de chaque taille, sans atout déclaré, ouvert à la location douze mois sur douze et sans semaine gardée par le propriétaire.

Le prix par nuit monte plus vite que la taille : 97 € pour un T2, 268 € pour un T4 dans le scénario réaliste, pour un nombre de nuits louées voisin. C’est pourquoi un T4 laisse presque trois fois le net d’un T2. L’écart entre les scénarios, lui, est large pour toutes les tailles : une annonce qui démarre sans avis loue moins de nuits, et moins cher, que la même annonce deux saisons plus tard.

Comment passe-t-on des revenus locatifs au net ?

Prenons le T2 du scénario réaliste : 270 nuits louées à 97 € en moyenne, soit environ 26 100 € de revenus locatifs, hors frais de ménage. Les voyageurs paient en plus le ménage, 95 € par séjour, avec des séjours de cinq nuits en moyenne : environ 5 100 € sur l’année, qui rémunèrent le ménage et le linge. Les plateformes prennent leurs frais, comptés à 18,8 % sur l’ensemble, ménage compris : environ 5 900 €. Notre commission de 20 % TTC porte sur ce que les plateformes versent, ménage déduit : environ 4 000 €. Il reste 16 200 €, soit 1 350 € par mois en moyenne.

Ce chiffre paraît souvent bas à côté de ceux que l’on lit ailleurs. Les sites de données publient souvent un revenu moyen par annonce, tous logements confondus, du studio à la grande villa, sans toujours dire s’il est brut ou net. Ici, c’est un net, pour une taille donnée, après les frais des plateformes et la gestion. Ce n’est pas encore ce qui arrive dans votre poche : l’électricité, l’eau, internet, l’assurance et les réparations, facturées à part au coût réel, restent à déduire, comme l’explique la page tarifs.

Le quartier change-t-il le résultat ?

Oui, d’abord par le prix de la nuit. Nos données distinguent treize repères à Nice. Pour un T2 loué toute l’année :

De Masséna à Arénas, l’écart atteint 7 300 € par an dans le scénario réaliste. Près de la mer, de Masséna au Vieux-Nice en passant par la Promenade des Anglais, la nuit se loue 25 à 30 € plus cher qu’au repère général, pour presque autant de nuits louées. Plus on s’en éloigne, vers Cimiez ou Nice Nord, plus le prix baisse ; à Arénas, près de l’aéroport, ce sont aussi les nuits louées qui diminuent. Le scénario prudent creuse les écarts : un T2 qui démarre à Cimiez laisse 7 700 €, contre 13 300 € à Masséna. Le caractère de chaque quartier est décrit sur notre page conciergerie Airbnb à Nice.

Quels mois rapportent le plus ?

Le simulateur répartit l’année selon les saisons mesurées à Nice (AirROI, d’août 2025 à juillet 2026). Pour le T2 du scénario réaliste, au repère général :

Les quatre mois de juin à septembre font 45 % du net de l’année, juillet et août 24 % ; les quatre mois de novembre à février, 21 %. À Nice, la saison commence tôt : avril et mai laissent chacun 1 500 € ou plus, presque autant que juin, et septembre et octobre prolongent l’été. L’hiver reste le creux de l’année, autour de 800 à 900 € par mois. Les temps forts de la ville, du Carnaval en février à l’Ironman en septembre, sont déjà compris dans ces saisons mesurées : le simulateur les signale, mais ne les ajoute pas une seconde fois.

Et par rapport à une location à l’année ?

Pour un T2 de 40 m², le simulateur estime une location meublée à l’année à environ 9 900 € par an, hors charges. Il part des loyers d’annonce de 2025 publiés par l’État pour Nice (carte des loyers), retire 13 % de charges, ajoute 10 % pour le meublé et compte 5 % de vacance. Le scénario réaliste du saisonnier en représente 1,6 fois ; le scénario prudent, un peu moins que la location à l’année. L’écart est plus net pour un studio (13 100 € contre 6 200 €, 2,1 fois) et pour un T4 (43 600 € contre 17 200 €, 2,5 fois) ; il est de 1,9 fois pour un T3 (24 900 € contre 12 900 €).

La comparaison a ses limites. À l’année, le locataire paie l’électricité, l’eau et internet, qui restent à votre charge en saisonnier ; le travail n’est pas le même, et la fiscalité non plus. Nous y consacrons une note entière : location saisonnière ou location à l’année.

Peut-on louer toute l’année ?

Tous ces chiffres supposent un appartement ouvert à la location douze mois sur douze. Ce que la loi et la Ville de Nice permettent dépend du statut du logement, résidence principale ou secondaire : c’est détaillé dans notre guide des règles 2026, et nous le regardons avec vous en rendez-vous, avec le règlement de copropriété. Nous ne donnons pas de conseil juridique ou fiscal.

Comment obtenir le chiffre de votre appartement ?

Le simulateur refait ce calcul pour votre adresse en une minute, gratuitement et sans inscription, avec vos réponses sur l’étage, l’extérieur, la climatisation et les semaines que vous gardez pour vous. Pour en parler de vive voix, prenez rendez-vous : nous vous appelons à l’heure choisie, et la visite se cale pendant l’appel. L’étude de bien est gratuite ; si vous nous confiez l’appartement ensuite, la mise en place est offerte, la commission est de 20 % TTC des revenus locatifs, et le ménage comme le linge sont payés par les voyageurs.

Comment ces chiffres ont été calculés. Chaque montant sort du simulateur du site, refait le 24 octobre 2026 à l’adresse de chaque repère, sans réponse aux questions d’affinage : prix et nuits louées relevés le 2 octobre 2026 avec l’estimateur de revenus de PriceLabs, sur les biens comparables les plus proches, et saisons d’AirROI. Pour votre adresse, le résultat sera différent.

Pour aller plus loin : conciergerie Airbnb à Nice · estimer vos revenus · le numéro d’enregistrement à Nice · nos tarifs.